（同声传译）应该说有90％REITS的税收是需要缴纳的，同时表现净收入也应该那样一定的规模，我们知道90％的收入应该是要交税的，当然我们要考虑它的资金流的问题，也要站在一定的比例，这里我还想谈一个问题，那就是我们讨论了很多融资的问题，很多人还没有意识到，在美国有很多的REITS，公司30％公司拥有的都是房地产方面的REITS。我们在美国建立REITS的标准和条件是我们的房地产自资产有一定的要求，他们可能并不是拥有债务的资产，有一点非常有趣的，就是关于负债的资产，我们大部分的很多购买者，他们都是使用商业的REITS的方式，也就是说现在应该是一个主要推动力，在这几年中房地产快速的发展在美国是非常明显的。我们房地产一开始是依靠银行的业务，还有保险公司的能力都是与我们行业紧密相关的，如果我们只考虑基金和股本是不够的，我们现在要考虑因素，80年代初我们同行都成为了我们主要推行力之一。我想举个例子，下来我们许多证券业花了5千亿美元，投资到市场中，很多在最近都已经产生了高额的回报，比如CMBS在美国930亿美元，为什么强调这一点呢？因为我们认为这个行业的发展得到很多方面的支持，特别是中国的商业银行也给予我们很多的帮助。在美国我们一家商业银行就以以6600亿金额上市了，所以说这个是非常喜人的情况，我们看到我们现在还要支持中国的商业房地产REITS的发展，那么在我的一生经验显示，我们应该说花了30多年的时间在美国研究REITS的发展，现在我们得到的经验是我们现象不一定要以来子商业银行，但是我们必须进入到资本市场中来，资本市场现在确实非常重要，而且他能够提供很多机构，给我们的机构投资者，包括房地产方面，我们都有一系列的活动。我们还能够继续融资，通过长期的角度来进行融资，我们在很多不同的地方，我们很多资金的投资者都进入到市场，投入到房地产的发展，其中我们可以挖掘更多的商机，来解决一些债务问题，这是考虑到长期的发展角度，根据我个人的经验，商业银行能够给我们提供的在我的经验来看，就是一些以银行为基础的经济体，比如说德国、日本包括一些美国的商业实体，那是在92年的时候我们看到这种关系，也就是说商业银行与房地产之间的关系应该说并不是完全健全的。应该是充分危机的，而且是非常脆弱的。

　　有一点我们不仅使证券化，我们房地产行业要保持他安全、健康的发展也是非常重要的，证券化在美国并不是非常必要的，一部分是由于时间的问题，同时我们必须从这个角度来看，我们在90年代初80年代末，在美国一种传统的角度和方法看，我们确实是依赖于商业银行，而且是将他们股本投入到房地产市场来，有成百上千资金，还有贷款都在80年代。后来这个钱收不回来，因为主要这个商业贷款是由于归置者从地产商里面把这个钱拿出来，后来产生了很多问题，比如日本的银行、日本的经济泡沫是在89年爆破，所以要找到一个新的资本的来源，我们现在希望用评级的机构，他们用一种缜密的方式来做融资，包括日本、法国等等他们都有各种形式的证券化的方式。应该说资本证券化的地区对我们了说是非常重要的，REITS是有灵活性的，几乎各种各样的产业得进入了，我们去年是有60个IPO，今年也有603IPO，对公寓、商业楼、写字楼等等我们都有证券化，我们对学生的宿舍我们都进行了证券化，那有一个现实的原动力就是商业地产的源泉是债务，就是要有股本的市场，另外还要有充分的债权的市场，通过各种各样的债券或者是按揭贷款。

　　昨天晚上我也听到了摩根士丹利的蓝先生，他谈到了债权，他说债权不是资本，我觉得这个很重要，我们在前几年经历股权的蔓延，在韩国等国家他们经济遇到了很多的问题。所以大家不仅要注重资本证券化、股权和REITS，还要特别重视债权，那么债权实际上是非常资金密集型的产业，债权是非常重要的，大家不应该想当然。在商业银行他们基本上有一些短期的需求，而对我们产业来说是一个长期的产业，谢谢大家！

来源：05地产金融年会